房地产企业财务会计与税务的现实选择_房地产企业财务会计与税务的现实选择-公司动态-财务记账注册公司工商注册税务登记财务记账公司-猎大财务

      (一)增值税的会计和税务处理

    房地产企业财务部门在实际核算过程中，财务会计工作记录了大量经营活动和财务数据，包括各个税种记载，进行税务统计需要以此为依据，而税务处理又会强化财务人员会计核算工作，督促各类税种的申报和缴纳，这表明两者相互促进、互为一体。        

    很多房地产企业为降低运营压力，在商品销售时多采用预收房款的方法，而《企业会计准则第14号一一收入》第4条明确指出，企业在确认收入时，应将售出房产的风险和报酬一并转移给购房者，表明房地产企业对已售出的房产无保留管理和控制权利时，才能将收入纳入其中，而现实情况为购房者和房地产企业虽签订预收合同，或是缴纳定金或首付款，此时并没有真正取得房屋所有权，房地产企业对房屋仍具有一定的占有权，产生的风险不能直接转移到购房者身上，房屋所有权也未改变，此时这部分收入应作预收款处理。增值税相关条例不断修订，如《房地产开发企业自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》文件中明确表明，预收款应按照3%比例预征，并缴纳预算增值税，具体计算方法为:预缴税额/(卜使用税率)X 3%，后期补缴相应差额曰。

      (二)所得税会计和税务处理

      《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确规定，房地产企业销售收入必须基于预售合同或正式签订房地产销售合同取得的收入。而部分企业为了逃税避税，将开发产品用于抵偿债务、职工福利，这些无等价经济利益流入的方式所获得利益与销售收入视为相同，并由此进行所得税税务处理。在此情况下，换取其他非货币资产或被偿还债务的开发产品价格需按照房地产企业最近月份或近期的同类产品市场成本利润、公允价值、销售价格等进行明确。对于其未完成开发产品的行为，虽然在会计上并不与收入确认条件相符合，但依然需要进行应纳税所得额的确认，未实现的销售收入毛利也需按照季度或月预计毛利率定期计算，在产品开发完成后，依照预计毛利率和实际毛利率之间的差额对当年的应纳税所得额进行调整。此外，税务工作中的当期应纳税所得额，应依据当期实用所得税率和实际的利润额计算而来，后者应依据所得税法规定，以会计核算的会计利润总额基础上进行调整，但也需注意应增加特殊情况视同销售增加的应纳税所得额，并将减免的所得额和不进行征税的项目扣除。

      (三)多重交易情况的税务处理

    为了增加经济效益，许多房地产企业在销售房屋产品时，多采取捆绑销售的方法，将车位、储藏室与房屋相组合，使之作为一个整体对外销售，或是减免购房者1一3年物业费，对此房地产企业和购房者应根据购房合同划分履行义务，对多种费用加以分配，在履行合同期间，双方明确各自责任。这种“一揽子”的捆绑销售，需要房地产企业结合实际情况，对销售行为进行归纳和分类，也就是说，无论是混合销售还是兼营行为，财务人员都应具有高度判断，认真核算不同增值税下的税额，比如房地产企业销售的房屋、车位和储藏室等为不动产，而计算相关税率时，都应结合实际情况作税务处理，如物业费税率为6%，针对多种复杂税种，还可采取拆分做法，与税务部门加强沟通联系，认真履行纳税义务。

      (四)从成本效益角度分析房地产其财务会计与税务工作

    房地产企业财务部门会将财务会计和税务工作合二为一，进而使得所得税计算重理论偏实际。其他税种还存在“流动负债”问题，造成企业缺少执行标准，再加上缺乏专业会计处理方法，显著增加了成本费用。

    对于房地产企业而言，财务会计和税务信息，为企业自身提供征税信息外，还应分析多种会计信息需求主体，如股东、债权人、投资者及银行等，对此应始终坚持成本效益最大化原则，对财务会计和税务工作进行适当分离，提高财务会计信息质量，使其税务会计体系更加完整，实现信息透明化和公开化。